Обменять депозит на квартиру: можно, но сложно

Адвокат Н. Доценко-Белоус
Автор книги «Стратегии финансирования строительства»

Сегодня некоторые украинские банки предлагают вкладчикам обменять свои депозиты на залоговые квартиры заемщиков, не справившихся с выплатами по кредиту. Однако такой обмен возможен при соблюдении ряда условий. Об этом, комментируя последние нововведения банкиров, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус.

Условия обмена "депозит-квартира"

По мнению юриста, предложенная операция предполагает зачет средств, размещенных вкладчиком на депозитном счете (предварительно зачисленных на текущий счет) в счет приобретения квартиры, на которую банк обратил внесудебное взыскание и которую он приобрел в собственность на основании ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов.

"Такая операция будет возможна, если срок возврата депозита наступил, и новый депозитный договор не был заключен, поскольку он бы воспрепятствовал досрочному возврату средств", - отмечает адвокат. Кроме того, по словам Н.Доценко-Белоус, сумма депозита должна быть равна или превышать стоимость предлагаемой для приобретения "залоговой" квартиры, или же вкладчик должен быть готов доплатить разницу между оценочной стоимостью залоговой квартиры и суммой депозита.

Также на залоговую квартиру банк, как ипотекодержатель, должен обратить взыскание, а сама квартира должна быть оформлена в его собственность. Обязательным является наличие штампа БТИ (извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество) на ипотечном договоре (или на договоре об удовлетворении требований кредиторов), который будет являться правоустанавливающим документом на квартиру в соответствие со статьей 37 Закона Украины "Об ипотеке".

Юридическое обоснование для продажи залоговых квартир

Н.Доценко-Белоус отметила, что с 14 января 2009 года, со вступлением в силу Закона N800 от 25 декабря 2008 года, банки (ипотекодержатели) имеют право обратить внесудебное взыскание на квартиры не только на основании отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, но и на основании оговорки в ипотечном договоре.

Более того, ипотекодатель получил беспрецедентное право на продажу предмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора без согласия ипотекодержателя. "Эта норма позволяет ипотекодержателю не только обратить взыскание на залоговое имущество, но и осуществить его беспрепятственную реализацию (в данном случае - отчуждение вкладчику) без выселения ипотекодателя, которая возможна исключительно по решению суда согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины", - отмечает адвокат.

Н.Доценко-Белоус напомнила, что данную правовую позицию поддержал Минюст, отозвав 17 февраля 2009 года разъяснение о запрете внесудебного взыскания на основании ипотечного договора. "Единственной обязанностью ипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомление последнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, о планируемой сделке за тридцать дней до даты ее осуществления", - добавила она. Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банками вопросов с залоговым имуществом, поскольку перечисленные нормы позволяют отчуждать залоговое имущество без выселения граждан, на которое требуется решение суда.

Изъятие квартир - легальное рейдерство?

Адвокат уверена, что для заемщиков перечисленные изменения - это худший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель под лозунгом "стабилизации строительства и реализации жилищных прав граждан" (Преамбула Закона N800). "Поскольку граждане в один день не только утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои права в суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (в нашем случае - "невинный" вкладчик), истребование имущества у которого в натуре возможно в исключительных случаях согласно статье 388 Гражданского кодекса Украины", - поясняет Н.Доценко-Белоус.

Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры, переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этой квартире несовершеннолетних детей (законы Украины "Об охране детства", "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей"). Выселение несовершеннолетних детей может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или более лучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания (например, помещение детского дома и т.д.).

Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение прав на жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов их семей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы, призывники). Однако данная норма распространяется исключительно на отношения найма жилых помещений государственного и общественного (коммунального) жилого фонда (статья 4, глава 2 Жилищного кодекса УССР).

"Соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждении залоговой квартиры. В то же время, для чистоты сделки банку предварительно необходимо произвести выселение указанных лиц в соответствие со статьей 109 ЖКУ", - подчеркивает адвокат.

Выводы

Таким образом, вкладчик действительно сможет трансформировать свой вклад в квартиру, на которую банком обращено взыскание, однако при этом он не будет застрахован от рисков последующих судебных споров с предыдущими ее собственниками и лицами, постоянно проживающими в ней. "К примеру, на основании договора долгосрочной аренды с символической арендной платой", - отмечает Н.Доценко-Белоус.