Аренда квартиры: как уберечь себя от неприятностей?

Хозяева и съемщики жилья часто сталкиваются с различными проблемами, когда приходится сдавать или арендовать жилье. Избежать этого поможет правильно составленный договор. Вот только часто и одна, и другая стороны не знают, на какие нюансы стоит обращать внимание. Многие считают, что если пользуются услугами риелтора, то это поможет избежать неприятных ситуаций. Так ли это на самом деле и как уберечь себя от неожиданных конфликтов разбирался UBR.ua.

Конфликтами между хозяевами жилья и арендаторами давно уже никого не удивишь. Людям часто приходится платить немаленькие деньги, за предоставленную им жилплощадь. Особенно это касается крупных городов. Но вот качество этого жилья оставляет желать лучшего. Аккуратная, со свежим ремонтом квартира уже через пару недель после проживания может показать, что за новыми обоями или кафелем пытался спрятать хозяин.

Как искать жилье?

Интернет пестрит объявлениями о сдаче в аренду жилья. В основном хозяева доверяются риелторам, которые и размещают эти объявления. Да и искать квартиру так немного проще: звонишь риелтору, рассказываешь о своих требованиях, и он ищет тебе жилье. Оплата труда риелтора не зависит от того, сколько квартир посмотрел потенциальный арендатор: 1 или 21.

Только на этом этапе стоит помнить о нескольких моментах: оплачивать услуги риелтора только после подписания договора об аренде, посмотреть, как давно он работает (на сайтах с объявлениями обычно есть страничка, на которой видно, сколько квартир в базе риелтора и с какого времени он работает).

Риелтор не несет никакой ответственности

Полагаться на риэлтора тоже не стоит. Его главная задача свести арендатора и арендодателя и получить свою плату за это. Также риелтор подписывает договор аренды. В основном, этим и заканчивается его участие в процессе сдачи/аренды жилья. Некоторые предоставляют договор на "информационные услуги", в котором указывает, в чем заключается суть его услуг.

"Моя задача свести арендодателя и нанимателя, составить письменный договор, в котором прописываю все требования и условия. После подписания договора, я забираю заранее обусловленную с клиентом комиссию, оставляю свои координаты и не выполняю больше никаких обязанностей", – рассказывает риелтор Алексей Леонтьев.

Юристы советуют обращать внимание на документы

Чтобы избежать возможных конфликтов юрист Наталья Якухно советует арендаторам в первую очередь обращать внимание на:

•     документы подтверждающие личность арендодателя;
•     на право заключать договор аренды у арендодателя при наличии нескольких собственников, в таком случае необходимо письменное (лучше нотариальное) согласие каждого на сдачу квартиры в аренду;
•     подписывать договор следует непосредственно с хозяином квартиры (а не с его братом, другом, женой, тещей и т. д.), либо с человеком, который действует на основании доверенности (с правом сдавать жилье в аренду и заключать соответствующие договора аренды) выданной хозяином квартиры;
•     наличие документов подтверждающих право собственности;
•     в каком состоянии находится сама квартира и имеющиеся в ней вещи, в случае ненадлежащего состояния объекта аренды или имеющихся в нем вещей зафиксировать все неполадки в договоре;
•     оплата услуг риелтора должна проводиться только после заключения договора аренды, в ином случае это может оказаться мошенничество.

Арендодатель тоже должен обращать внимание на ряд моментов, чтобы не попасть на крючок мошенников:

•     документы подтверждающие личность арендатора;
•     количество людей, которые будут проживать/пользоваться;
•     с какой целью будет использоваться квартира (для проживания, под офис и др.);
•     оплата услуг риелтора должна проводится только после заключения договора аренды, в ином случае это может оказаться мошенничество.

Когда арендодатель не имеет права сдавать в аренду жилье?

Арендодатель не имеет права сдавать квартиру в аренду в случае, если он не является собственником квартиры. К примеру, сын не может сдавать в аренду квартиру, которая принадлежит родителям. Также нельзя сдавать квартиру, если есть несколько собственников и не все дали согласие на ее сдачу. И, один из самых очевидных, когда арендодатель арендует квартиру и по условиям договора ему не разрешается сдавать квартиру в субаренду.
Условия оформления договора

Наталья Якухно разъясняет, что статья 810 Гражданского кодекса Украины определяет договор аренды квартиры, как договор, согласно которому владелец жилья предоставляет или обязуется предоставить арендатору квартиру для проживания в ней на определенный срок за определенную плату. Юрист советует для предотвращения возникновения спорных вопросов между арендодателем и арендатором, указывать в договоре ряд существенных моментов:

•     сам объект аренды, его детальное описание (оценочную стоимость, месторасположение, этажность, номер квартиры);
•     цель его использования;
•     паспортные данные арендодателя и арендатора, адреса их регистрации;
•     указать Документ о праве собственности на квартиру;
•     стоимость аренды и порядок ее изменения, чтобы исключить злоупотребления со стороны арендодателя (оговорить четко сумму и порядок расчетов, на протяжении какого времени должны производиться платежи, какие дополнительные платежи, кроме аренды будут оплачиваться, кем и в какой срок, например коммунальные платежи, интернет, телефон, телевидение и т.п.). Цена аренды должна быть привязана к сроку действия договора, в течение которого стоимость аренды хозяин квартиры не имеет права менять;
•     порядок оплаты (наличный/безналичный, передача арендодателю или доверенному лицу);
•     сроки оплаты, а также штрафные санкции в случае их нарушения. Указать также сумму залога, если он вносится при вселении и порядок его возврата;
•     документы подтверждающие оплату (передача денежных средств по акту или расписке, обязательное указание назначения платежа при безналичном расчете);
•     порядок посещения квартиры арендодателем;
•     предусмотреть необходимость смены замков;
•     описать состояние квартиры и вещей, которые там находятся;
•     возможность пролонгации договора;
•     право передачи квартиры в субаренду;
•     условия расторжения договора;
•     условия касательно проведения ремонта в случае неполадок и порядка его компенсации;
•     порядок и условия содержания квартиры арендатором;
•     порядок и условия, при которых арендодатель может инициировать выселение арендатора.

Для заключения Договора и его продления присутствие риелтора необязательно. Достаточно подписей двух сторон: арендодателя и арендатора, правда со стороны арендодателя договор может быть подписан со-собственником. Риелтор, в данном случае не является стороной договора аренды, а потому его подпись юридической силы не имеет.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, следует квартиру и имеющееся в ней имущество передавать в аренду по акту приемки-передачи. Документ должен подписать арендодатель (в том числе Со-собственники) и арендатор, а также лица которые будут с ним проживать. Стоит придерживаться условий договора, своевременно и исключительно в предусмотренном порядке вносить/ передавать арендную плату и сохранять документы, которые ее подтверждают. Если стороны заключат договор со всеми существенными условиями, то каждая из сторон сможет полноценно защитить свои интересы в судебном порядке, в случае их нарушения другой стороной.

Источник: UBR