Как бороться с соседом-дебоширом, или некоторые подробности о сдаче и аренде квартир

Гость редакции ВХ – руководитель Юридической клиники Национального юридического университета имени Ярослава Мудрого, кандидат юридических наук, доцент Виктор Янишен.

КАК НЕ ПЛАТИТЬ ПО СТАРЫМ ДОЛГАМ?

– Виктор Петрович, здравствуйте. Меня зовут Елена Викторовна. У моих родителей есть коммунальные долги пятилетней давности. Я слышала, что срок давности составляет три года, но коммунальщики настаивают на погашении всего долга, а не только за последние три года.

– Действительно, в гражданском праве есть такая категория, как исковая давность – в пределах этого срока лицо имеет право защитить свой интерес в случае его нарушения, обратившись в суд. В случае с коммунальными долгами срок исковой давности составляет три года.

Таким образом, если кредитор (служба, предоставляющая те ли иные коммунальные услуги) в течение трех лет ведет себя пассивно по отношению к должнику, то по прошествии этого срока теряет юридическую возможность вернуть долг. И у суда есть все основания отказать в удовлетворении иска.

Однако с принятием нового Гражданского кодекса Украины в этом вопросе появился один очень важный нюанс: исковая давность применяется судом только по заявлению ответчика (стороны) до принятия решения. Самостоятельно суд применить его не может. Например, истец обращается в суд о взыскании долга пятилетней давности, а ответчик говорит: я платить не буду, поскольку срок исковой давности истек, и просит суд применить исковую давность.

Но нужно знать, что с принятием нового процессуального законодательства появилась специальная форма судопроизводства – приказное судопроизводство, которое применяется и по вопросам взыскания задолженности по жилищно-коммунальным платежам. Что это значит? Взыскатель обращается в суд с заявлением о выдаче судебного приказа (имеет силу судебного решения и подлежит исполнению наравне с судебными решениями) по поводу взыскания долгов с ответчика. Суд, не приглашая стороны на заседание, а лишь на основании заявления взыскателя и предоставленных им расчетов принимает решение о выдаче приказа – взыскать долги. Получив его, взыскатель обращается в исполнительную службу. Но поскольку выдача судебного приказа осуществляется судом самостоятельно, без приглашения на заседание сторон – естественно, о сроке давности должник не заявляет. Таким образом, коммунальщики на основании судебного приказа могут взыскивать долги и за 5, и за 10, и за 15 лет.

– И что делать? Неужели нет никакого выхода?

– Есть, и в нашей практике мы это неоднократно доказывали. Допустим, суд выдает приказ отплатить долги, и с документами, предоставленными взыскателем, отправляет копию должнику. У должника есть десять дней с момента его получения для подачи заявления об отмене судебного приказа.

Дорлжник подает заявление в суд с просьбой отменить приказ и указывает основания: например, в связи с тем, что нарушено его право, поскольку он не мог участвовать в деле и заявить о применении срока давности. Суд, получив такое заявление и сочтя основания достаточными, отменяет судебный приказ, а взыскателю разъясняется право обратиться в суд, но только уже в порядке искового судебного производства. Если истец предпринимает такой шаг, на заседание суда приглашаются уже обе стороны, и ответчик вправе заявить о сроке давности в три года. И только тогда суд будет обязан применить этот срок.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ДЕБОШИРА МОЖНО ВЫСЕЛИТЬ

– Виктор Петрович, здравствуйте. Меня зовут Мария Борисовна, мне 80 лет, я инвалид второй группы. Мои соседи с верхнего этажа круглосуточно ведут ремонтные работы – шум, стук, грохот не прекращаются ни днем, ни ночью, ни по выходным. Воняет краской, керосином, ацетоном... Мы с соседями вызывали представителей службы, которые занимаются дымоходами и вентиляцией – у нас проверили и сказали, что все исправно. А вот соседи в свою квартиру их не пустили.

– В законодательстве предусмотрен определенный шумовой режим в течение суток. И милиция на такие нарушения должна реагировать.

– Мы неоднократно вызывали милицию – правоохранители составляют акт и уезжают. А грохот продолжается.

– Тогда вам нужно обратиться к начальнику райотдела, либо в УВД, либо в районную прокуратуру с жалобой на бездействие работников милиции. Если и там реакции не последует – пишите жалобу в областную прокуратуру.

– Добрый день. Меня зовут Екатерина Семеновна. Виктор Петрович, в одной из квартир нашего подъезда живут люди, которые ведут асоциальный образ жизни – у них постоянные пьянки, драки, к ним приходят такие же алкоголики, взламывая кодовый замок на двери в подъезде. В квартире жуткая антисанитария, огромные долги за коммуналку. После визита милиции они на какое-то время присмиреют, а потом снова возобновляется дебош. Реально ли их выселить из квартиры на основании того, что они постоянно нарушают нормы общежития?

– Такая проблема, к сожалению, не редкость, но ситуация патовая. Если квартира приватизирована и проживающий там человек является собственником, то выселить его практически невозможно, поскольку жилищные права у нас защищены Конституцией. Дебошира и пьяницу можно только привлекать к административной либо иной ответственности. Но если у него есть большие коммунальные долги – соседи могут их выкупить у коммунальных служб и потребовать погашения долга через суд. Если у должника другого имущества нет, исполнительная служба на основании решения суда может наложить взыскание на квартиру.

Если же квартира не приватизирована и находится в государственной либо в коммунальной собственности, то статьей 116 Жилищного кодекса предусмотрено выселение – как санкция за нарушение правил общежития.

Если же соседи-дебоширы снимают это жилье – то можно, в том числе и в судебном порядке, решить вопрос о расторжении договора аренды и выселении их с арендованной жилплощади.

КАК ИЗБАВИТЬСЯ ОТ КВАРТИРАНТА, ЕСЛИ СРОК АРЕНДЫ ИСТЕК?

– Здравствуйте, Виктор Петрович. Сергей беспокоит. К нам приехали родственники из Донецка – беженцы. Но мы живем в области, а они хотят снять жилье в Харькове. Пытаются уже месяц, но попали на мошенников. Не могли бы вы подсказать, как правильно искать жилье?

– Есть два способа поисков съемного жилья: через посредников – риелторов и самостоятельно. Лучше, конечно, первый вариант, хотя за работу риелторам придется заплатить. Чтобы не нарваться на недобросовестных посредников, лучше обращаться в серьезные фирмы, которые уже длительный срок предоставляют такие услуги. А отзывы о них можно поискать в интернете.

При обращении в риелторскую компанию должен заключаться письменный договор. И тут нужно очень внимательно изучить этот документ. Поскольку нередко клиент не глядя подписывает вовсе не договор о поисках квартиры в аренду, а всего лишь документ о предоставлении информационных услуг. То есть за список адресов, причем порой несуществующих, которые клиент должен обойти сам и договориться об аренде с хозяином.

– Говорят, что переселенцам жилье сдают очень неохотно.

– Возможно. Ведь хозяева жилья заинтересованы сдать его на более длительный срок. Переселенцы же, как правило, хотят снять квартиру на пару месяцев, надеясь, что война вот-вот закончится. Кроме того, арендодатели опасаются, что у беженцев закончатся деньги и возникнут проблемы с их выселением, поскольку идти этим людям некуда.

– Добрый день, меня зовут Татьяна. Виктор Петрович, сейчас многие харьковчане принимают у себя переселенцев. Чтобы беженцы без проблем могли устроиться на работу, получить какие-то выплаты – им нужно получить у нас временную регистрацию. Могу ли я зарегистрировать такого человека на своей жилплощади и не рискую ли при этом? Как можно подстраховаться?

– Если вы заключаете договор аренды, то формально квартиросъемщик имеет право зарегистрироваться на этой жилплощади. А риск заключается в том, что после истечения срока договора квартиросъемщик не захочет съезжать из вашей квартиры и сниматься с регистрации. Тогда этот вопрос придется решать в судебном порядке, и процедура может затянуться. В нашей стране жилищные права защищены Конституцией. Даже если происходит самозаселение или человек проживает в квартире без регистрации – выселить его с этой жилплощади без его согласия можно только через суд. А это минимум полгода.

Если же срок договора аренды не закончился, а вы решили избавиться от своего жильца – то он имеет все основания подать на вас в суд.

– А если срок договора закончился, а у квартиросъемщика есть несовершеннолетние дети и он отказывается съезжать?

– Тогда все гораздо сложнее – придется привлекать службу по делам детей, иначе решение суда, принятое в вашу пользу как арендодателя, по формальным основаниям можно отменить.

– И что, суд может принять решение в пользу жильцов с детьми?

– Все может быть. Но как показывает судебная практика, когда, например, банк предъявляет претензии по выселению из ипотечной квартиры семьи с несовершеннолетними детьми в связи с кредитной задолженностью, решение принимается все же в пользу банка.

ЕСЛИ КВАРТИРА ДОСТАЛАСЬ С ДОЛГАМИ

– Виктор Петрович, добрый день. Евгения беспокоит. По наследству мне досталась квартира, а в придачу долги по коммуналке. Скажите, их придется оплачивать теперь мне?

– При переходе наследства в состав наследственной массы входят как активы (в вашем случае – это квартира), так и пассивы (то есть долги). Это значит, что если доставшаяся вам в наследство квартира обременена долгами, то вместе с недвижимостью вы наследуете и долги, которые должны погасить. Как показывает адвокатская практика, если пассив превышает актив – от такого наследства просто отказываются. Но если разговор идет о квартире, не думаю, что сумма долгов превышает стоимость недвижимости. Можно вопрос задолженности урегулировать с коммунальщиками, например путем реструктуризации долга. Имеет значение и то, насколько задолженность «свежая». Если долгам больше трех лет, то можно через суд добиться избавления от их погашения.

– Здравствуйте. Меня зовут Константин Георгиевич. Недавно мы купили квартиру. Впоследствии оказалось, что с долгом за кабельное ТВ и Интернет. Теперь кабельщики забрасывают нас письменными требованиями и телефонными угрозами подать на нас в суд, если мы дог не погасим. Но это же не наши долги.

– Конечно, эти долги вы погашать не обязаны. Если человек продает какой-то обремененный долгами объект, то должником является не покупатель, не сам объект, а его бывший хозяин (продавец), наделавший долгов. Таким образом, задолженность кабельщики должны взыскивать с бывшего собственника квартиры.

ЕСЛИ МУЖ КОМАНДИРОВАН В ЗОНУ АТО?

– Здравствуйте, Виктор Петрович. Меня зовут Наталья. Подскажите, на какие льготы могут рассчитывать участники АТО и члены их семей?

– Согласно внесенным в Закон Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» изменениям, участники АТО признаны участниками боевых действий, и на них распространяются все льготы и преференции, предусмотренные для такой категории граждан. Их более двадцати. С полным списком можно ознакомиться в ст. 12 ЗУ «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты».

– А если мой муж был командирован от предприятия в зону АТО?

– На него льготы тоже распространяются. В п. 19, ч.1 ст. 6 Закона Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» четко прописано, что такой статус получают: военнослужащие (резервисты, военнообязанные) и работники Вооруженных сил Украины, Национальной гвардии, СБУ, Службы внешней разведки, Госпогранслужбы, Госспецтрансслужбы, лица рядового и начальствующего состава, военнослужащие, работники МВД, Управления государственной охраны, Госспецсвязи, которые защищали независимость, суверенитет и территориальную целостность Украины и принимали непосредственное участие в антитеррористической операции или же обеспечивали ее проведение, находясь непосредственно в районах АТО. Также такой статус предоставляется работникам предприятий, учреждений и организаций, которые привлекались и принимали непосредственное участие в антитеррористической операции в районах ее проведения в порядке, установленном законодательством.

Районы проведения АТО и ее сроки определяются антитеррористическим центром при СБУ.

– А на какие льготы может рассчитывать семья погибшего в зоне АТО военнослужащего?

– В случае гибели военнослужащего во время исполнения служебных обязанностей установлена единоразовая помощь в размере 500-кратного прожиточного минимума для трудоспособных граждан. На сегодняшний день это 609 тыс. грн. Также семьи погибших военнослужащих имеют право на льготы, предусмотренные для участников боевых действий и лиц, приравненных к ним, установленные Законами Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» и «О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей».

Источник: vecherniy.kharkov.ua

Автор: Ирина Стрельник

Фото: Илья Пшеничный